大家好，我是老丁
中国房地产真的已经结束了吗？
从恒大事件之后，大家一致的预期认为，中国的房地产完蛋了。可是大家都在讲故事，好像没有一个人提及真实的情况。房住不炒，三道红线，制约了房企发展，可这是不是也就意味着房企的股票以后都不能再碰了呢？
接下来，我们看一下当下中国真实的房地产情况，看一看过去这些年我们都发生过什么？为什么偏偏是房地产吸引了更多的社会资金，从这之后，我们又有可能发生哪些事？
当今货币体系之下，通货膨胀是个一直会存在的现象，最新的2022年1月份数据，美国CPI同比涨7.5%（如图），为1982年以来的最高值，这就是通胀爆表了。所以我们看到美国的金融资产在蹭蹭地涨。
股市是美国吸引全球资金最有力的工具之一，其实这两年，美国的楼市也一样，也在暴涨，只是我们比较少提及。
在我们国家，股市的建立和房地产市场化改革，是从90年代初前后才开始的，那时候刚刚实行改革开放也没多少年，大家手里都有了一些钱，但是并没有更好的资金承载对象。后来房地产市场化改革从试点到全面实行，造成全国房价暴涨，最关键的节点就是1998年的住房货币化改革，当时宣布全面停止实物分房，实行住房分配货币化，把分房子变成了给钱。
所以这才在全国范围内，催生了房地产的暴涨。
房地产市场化刚不久，我们就学习了香港的楼花制度，也就是商品房预售制。今天交钱，以后交房，也是我们俗称的期房。这种方式是将房地产推向金融化很重要的抓手之一，因为预售制度本身就是一种金融行为，相当于在房地产企业这一端，加了杠杆。
这还没完，为了推动经济的增长，在那些年里货币还宽松过好几次，很多钱热就开始寻找能获利的出路，而房地产在那些年里又处在高速发展、房价上涨的阶段，那些年还没有限购等政策，所以热钱开始一步一步的往房地产市场流。
房产在房企的财务报表里面，又是很优质的融资抵押物。房地产行业的高投资回报率也使房企能够承受更高的融资成本，所以境内外的金融机构都愿意给房地产企业贷款。所以这样持续上涨的市场，更是加剧了民间金融杠杆的升高。
也是因为这样，房地产行业出现了历史上超大规模的信用债务。
其实在这样的发展过程中如果及时制止，我们也不会走到今天这步，更重要的是，房地产行业的发展，能够带动家居建材等众多上下游产业的跟涨，而地方政府的政绩考核当中GDP又是首项，且土地出让金至今仍然是地方财政收入的主要来源，这些利益关系，导致地方政府也有很强的意愿推动房地产增长。
你想想，预售制度从房企端加了杠杆，按揭买房制度从居民端又加杠杆，再加上货币宽松和银行等金融机构的支持，让基础货币和货币乘数又不断上升，这再加上政策加持，房地产就成为了彻彻底底的金融产品，所以，房地产金融化是这一切的现象的起源。
现在我们提的房住不炒，其实就是在房地产去金融化。
在过去，因为房地产变成了一个价格只会上涨的金融产品。不断形成的强预期，又导致它吸纳了更多社会上出来的资金，中国的家庭中，77%的资产都是房子。这意味着如果楼市崩了，中国的家庭就崩了。
所以我们在这些年实施的一系列调控政策，其实都是在房地产去金融化。提高首付比例，限制居民贷款买二套三套，这是从居民端降杠杆，开始取消预售制的试点，和三道红线政策，是从房企端降杠杆。
当房地产行业走向了去金融化的过程，那高负债高杠杆的房企，就会无比难受，恒大就是这其中最典型的一个。
我们从房地产开发企业的数量中，也能看出来一些端倪，据天眼查数据显示，2021年的房地产开发企业注册数量只有8318家，相比2020年的29950家，减少了近70%（如图）2024澳门特马今晚开什么 ,时代资料解释落实_探索版7.422。如果我们回头去看过去房地产开发企业注册数量的时候，就会发现，2021、2015、2012、2008是过去这些年，房企年度注册数量最少的年份，而这些年份，也恰恰是大家对房价预期最差的年份。
过去即使对房地产悲观，对房价预期差，注册数量最多也就跌个30%左右，而2021年跌了70%，是从2006年以来，房企注册数量最少的一个年份。这数据可以直接证明，大家对于房地产开发类企业的悲观程度。
大家不再做开发类企业，是因为觉得赚不到钱，而地产赚钱取决于两个因素，一个是卖出房子的数量，一个是房子的成交价格。
我们看下这段时间商品房销售额的月同比增速图（如图），从去年的7月份到今天，销售额的当月同比增速就一直是负值，而且销售市场越来越冷。在刚刚过去的春节期间，深圳的商品房成交数据显示，新房成交0套，二手房成交仅1套，虽然是春节期间，可是往年是不会出现如此冷清的情况的，这就代表着，预期降至冰点，房子卖不去了…
这种预期再反映在土地市场上，就是房企都不拿地了，2021年1月1日-25日，房企积极的时候，全国上市房企能拿地近2500亿的金额，而今年的同一时间段，全国上市房企拿地金额只有166 亿元（如图），这说明，政府的地也卖不出去了。
可是当土地卖不出去的时候，也就意味着地方政府失去了收入来源的大头，所以，房地产税应运而生了。
现在房地产税还是处在试点阶段，优先在上海进行的试点，我们看下上海对此最新的一些政策，2022年上海新购住房，每平方米市场交易价格小于等于81948元，房地产税税率暂减为0.4%，每平方米市场交易价格大于81948元适用税率暂定为0.6%。那么在上海一套房子如果均价是五百万，一年要交的房产税税率大概是两万或三万。
这个里面我们能看出来的就是，地方政府未来的收入来源会以房地产税为主，那么价格就是个很重要的锚点。
房地产税今天是试点，早晚有一天它会全面实施，因为每个地方的财政收入，都需要它。所以我们说，房子的价格会不会降呢，那就用实际数据看一下…
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以2021年前11个月的数据为例，我们去对比各个城市，榜一深圳的均价是61517，同比上涨12%，同省的广州全市均价33261，同比上涨14.6%。同样呈现明显上涨数据的还有杭州、南京、东莞、绍兴等等，其中杭州均价在31603元，同比上涨10.1%。南京均价29391元，同比上涨13.3%。（如图）
有很多人会有疑惑，说自己身边的房价情况是呈现下降，这数据应该不准吧。造成你这种感觉的原因，是因为咱们看的这个数据是去年1月～11月的价格，而去年整体房地产市场的价格走势，呈现出上半年涨价，下半年跌价这样的趋势，所以下半年的时候，恒大等很多房企出现了暴雷。
但是人们通常就是这样，只记得当下的感觉，忘了去年上半年各地涨价的时候了…
这里面我关心的数据还有两个，就是上海和北京。北京的均价是50277元/平，同比上涨4.8%，还有上海，均价为55273元/平，同比下跌1.3%。
这两个城市只看这种宏观数据，会和看其他地区的有所区别。因为北京上海这种地区面积实在太大了，一个北京的面积等于八个深圳。北京燕郊和北京望京，他们会各自走出来自己的走势，经常是北京燕郊一直在跌，北京望京还能涨一涨。所以想要了解这种城市的房地产情况，还是以区为单位去看更好一些。
因为城市太多，数据情况我就不一一读出来了，如果大家有需要的可以在评论区留言，我回评论时候可以给你发一下这张图。
不过我们总结来看，就是一线城市及长三角、珠三角等沿海城市价格依旧坚挺，房价涨幅最大的城市除沿海城市外，还有长沙等内陆城市也有价格补涨。二线城市也是有涨有跌，但是普遍看是涨多跌少，宁波、长沙、南京为二线城市里涨价的主要代表。三四线城市中，宜兴、衢州、盐城等城市出现上涨，但是也有很多城市在跌，那些在跌的城市还出台了限跌令。我的老家，东北地区，是主要代表。
这次新年回到东北，明显就能看到很多小区的房子都是空置的，一问价格还不低，但是有价无市。即使这样，还能看到很多地方依然在盖房子，所以说…这东西，不能光看宣传的表面，他不好也不会说。
所以东北地区的房地产库存就是全国首屈一指的呀。
去年下半年开始，房地产行业急转直下，房地产行业大调控、房企债务风波、房价下跌都出来了，那这么说，是不是意味着现在全国还剩下很多库存呢？
咱们数据说话，截至2022年一月末，15个大城市房地产库存为123.3万套，库销比为13.3 个月，一线城市库存量26.5万套，库销比为7.6个月，二线城市库存量59.1万套，库销比为12.1个月。我们去看最有代表性的北上广深，上海和深圳的去化周期都很低（如图），但是北京就不太乐观了。
现在的北京，是政治文化中心，不算是全国的经济中心，而且北京还在不断的往外疏通人口，所以北京这种情况也没什么意外的。
最惨的是这些城市，剩一大堆房子卖不出去，二线城市当中就有大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州，这7个城市库存的消化周期超过2年。三四线城市形势更为严峻，平均去化周期就高达19.2个月。
所以这里我们总结一下情况就是，一线新一线城市房价还是处于稳定增长的，有的城市涨幅还不小，二线城市当中也是涨多跌少，但是三四线城市就出现了严重的分化，下跌的出现了限跌令，涨价的还有20%以上的。另外，今天的北上广深已经各有各的发展情况，不可再放在一起同日而语了。
过去房地产企业的发展，就是靠债务去赚利润，当房价一直涨的时候，债务越多利润越多，房价一旦不涨了，或者像今天一样没有成交量了，就能看见一大堆房企在裸泳。
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房地产开发企业，资产负债率在2010年的时候已经达到74.5%，很高了，结果到了2020年的时候，居然涨到了80.7%。
价格转折点发生在去年七月份，所以到了2021年11月时，已经有房地产行业违约债券 67只，同比增加131%。债券违约的余额达到735亿元，同比增加187%，也算破了中国的记录了（如图）
三道红线规定了房企必须在2023年年中之前，完成各种降负债的指标，这给房企带来了压力。然后我们也就看到全国房地产开发企业出现经营异常的趋势，在2021年达到最高值，据天眼查数据显示，去年房地产开发企业经营异常10396家，首次破万。（如图）
这是过快地去杠杆，造成的现象，但是如果不坚决，就会出现房地产持续乱象的情况，所以既要解决风险问题，还要解决乱象问题，这时候我们出了一个很关键的政策，房地产企业并购贷款不再计入‘三道红线’标准中。
这个政策的侧面意思，就是引导和鼓励大房企并购小房企。很多企业你不是在2023年中之前完不成三道红线的指标吗？那就去贷款买其他的小房企吧。这样你既能够继续获得资金支持，还能够帮国家化解金融风险，还能完成2023年中三道红线的标准。
所以当这些出来之后，我们就可以预见未来房企大概的发展方向，就是房企也到了该卷起来的时候了。
过去房地产开发企业太赚钱了，利用银行的贷款去拿地，拿到地去盖房子，房子还没盖完，已经卖差不多了，高杠杆，高周转，高报酬。
从2017年开始，各家房企开始喊着要更快地周转，从拿地到盖完房子只需要几个月的时间，所以2017年之后盖的房子里，很多都质量堪忧，这时候的房子已经成了彻彻底底的金融游戏。
但是在2021年年中之后，环境又发生了变化，三道红线的出现限制了房企的金融倍数，限购限价又盖住了炒房团的杠杆。
所以我们说，从现在开始，房企要一点点的卷起来了。过去房子是供不应求的，不管是居住需求还是炒作需求，房子只要盖出来就有人愿意出高价。
但是以后更多的房子是自己住，而且在很多城市高库存的情况下，供大于求，就会让房企之间卷起来，那么房企的整体情况就会发生几点变化。
第一点就是，房企会越来越集中。2008年房地产行业也不好，房地产行业就集中了一波，2014年，房地产行业又不好，很多小房企又被大房企收购了。还有刚才我们说的，房地产企业并购贷款不再计入‘三道红线’标准那件事，其实也是房企集中的催化剂。
国外的现象也是这样，2008年之前，日本前20家房企市场占有率超过40%，2008年之后，中小房企加速出清，到了2010年，前20家房企已经占有55.9%，后来2018年更是上升到58.5%（如图）。所以这条路我们也会走。
第二点，是房企为了提升资产效率，会由重转轻。比如我们就看到万达、融创等，现在都开始发展物业、租赁住房等业务。日本的住友不动产2016年轻资产业务占比从36.6%上升至2021年的43.4%，也能很好的代表趋势。
第三点，会提升组织效率。过去粗糙的发展模式下，10斤水泥一个人拿和两个人拿对利润构不成多大威胁，但是随着人工成本的升高，之后一个团队能干的活，就绝对不能再多加人。
将来，整个中国的房地产不能同时说好坏，分化已经在越来越严重了，大城市的房还是很难，中小城市就会地域性地先卷起来。
过去 20 多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路。
经历了这一轮的行业波动，房企整体对于风险管理，尤其是财务管理将会更加重视。
“九八房改”至今，房地产行业还在走向成熟的过程中，未来新房每年17万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化，但在告别了高增长预期后，区域间的个性化发展会出现空间，租赁住房、养老地产的商业模式才会开始真正有机会出现。
到了这里，总结下我们今天的几个关键信息：
1、房地产金融化是过去房地产吸纳社会资金最主要的原因，房住不炒的方针，其实就是在房地产去金融化。
2、去年房地产开发企业注册数量骤降70%，也代表了大家的悲观预期。
3、地方政府未来的收入来源会以房地产税为主，价格是个很重要的锚点。
4、去年的房地产价格整体行情是，上半年涨价，下半年跌价。一线城市及长三角、珠三角等沿海城市价格依旧坚挺。二线城市涨多跌少，三四线城市分化更为严重，跌的严重的已经出了限跌令，涨价多的还有20%以上的。
5、二线城市当中，大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州，这7个城市库存的消化周期超过2年。三四线城市形势更为严峻，平均去化周期就高达19.2个月。
6、到了2021年11月时，已经有房地产行业违约债券 67只，债券违约的余额达到735亿元，创了中国的历史之最；
7、2017年起，各家房企开始更快地周转，所以2017年之后盖的房子里，有很多都质量堪忧。
8、房企会越来越集中，这是大势所趋，国家也希望如此，我们和政策的认知有偏差，就偏差在，我们以为房地产调控的是价格，其实一直以来调控的都是杠杆。
9、房企为了利润，会开始注重效率，提高资产效率和组织效率，房企才刚开始卷起来。
10、将来，整个中国的房地产不能同时说好坏，分化已经在越来越严重了，大城市的房还是很难，中小城市就会地域性地先卷起来。
房地产，是个大行业，由量变转向质变周期也会很长，就好像过去国产衣服是价格便宜质量差，但是卷起来之后，这种情况就被改善了。
很多东西都是无法朝夕完成的，需要经过一代代的进化，我们恰好处在了这个时代里，将来也会有幸见证这一切。
这一篇我找了很多资料，在尽可能不被管制的情况下，展示出当下最真实的情况。时间都是不断更新的，数据和形势也都是变化的，今天什么样不代表着未来也什么样，所以我们才需要深刻地，理解当下。
我是老丁，朋友们，下期见
参考文献：
国家统计局
Wind数据
易居研究院智库中心
东方证券《2022 年第 4 周地产周报》
《2018-2021 年中资房企信用风险年鉴》
贝壳研究院《回顾 2021:关于房企销售规模》
平安证券《新发展模式探索之美日房企经营启示》
Wind数据《房企债到期压力》
红塔证券《从期房到现房》
国海证券《房企债务周期的形成》
天眼查数据
2021杭州房地产市场年报
克而瑞《2021年深圳房地产市场》
贝壳研究员《50城二手房市场报告》
